始府辦〔2016〕62號

關于進一步強化農村宅基地管理工作措施的通知

各鄉鎮人民政府，縣政府有關部門、有關直屬機構：

為加強全縣農村宅基地管理，引導農村村民科學規劃、合理有序建房，節約集約用地，切實保護耕地，有效破解村民建房難和違法亂建等問題，根據《中共中央關于深化改革若干重大問題的決定》和《深化農村改革綜合性實施方案》等文件精神，經2016年7月12日縣政府十四屆第32次常務會議同意，制定如下工作措施:

一、工作目標

堅持將破解農村農民建房難和遏制違法亂建工作與推進城鄉統籌發展、新農村建設、共建生態家園相結合，嚴格落實“一戶一宅、拆舊建新、規劃管控”管理要求，深化農村宅基地審批制度改革，強化用地保障，力爭通過3-5年努力，基本解決全縣農村無房戶、危房戶建房用地難問題，農民合法居住權得到有效保障,農村違法亂建行為得到有效遏制，初現美麗鄉村風貌。

二、工作舉措 

（一）認真編制農村建房用地實施方案。

結合國家和省市宅基地調查和集體建設用地使用權確權登記發證工作部署，積極籌措資金，以縣國土資源局為責任主體，試點先行，積累經驗，2018年12月前全面完成全縣各村宅基地調查工作，并按要求基本完成宅基地登記頒證工作；以各鄉鎮政府為責任主體，2016年開始組織開展以行政村為單元的農村宅基地利用情況專項調查，全面摸清農村建房特別是無房戶、危房戶現況及需求。各鄉鎮應會同國土、住建規劃部門根據土地利用總體規劃和村莊規劃要求，嚴格執行“一戶一宅”等審批政策，積極倡導拆舊建新，科學合理編制各村村莊整治規劃建設方案，明確分期分批建房名單、規劃選址、用地規模、時序安排及規劃實施保障措施。

（二）合理確定宅基地規劃布局。

各鄉鎮政府及縣國土、住建規劃部門應按照土地利用總體規劃和城鄉建設規劃要求，結合城鎮化建設需要和區域實際，科學合理設置農村居民點，科學設定禁止建設區、限制建設區、允許建設區。村莊布點規劃，由縣住建規劃部門負責，鄉鎮政府及國土部門協調配合編制。禁止建設區內嚴禁新建、拆建、擴建、改建住房，自2016年10月開始縣城規劃區范圍內不再另行選址規劃新農村，各村應結合城中村改造和城鎮低效土地再開發利用等工作，實施城市社區化改造，實行公寓式安置。限制建設區是指根據村莊布點規劃，對規劃確定的遷并自然村停止新建、擴建住房，在符合規劃的前提下，可進行農民原址拆建和改建住房，但不得新增建設用地。允許建設區是指在村莊建設規劃和土地利用總體規劃確定的村莊居住建設用地范圍內，或經國土和住建規劃部門確認適宜規劃建設村莊的用地范圍內，依據規劃要求實施新建、拆建、擴建、改建住房。農民在限制建設區、允許建設區建房應統一納入新農村建設規劃，結合美麗鄉村建設和農房改造等工作，充分利用農村土地綜合整治政策，按照城鎮建設規劃和村莊建設規劃要求，引導農民建房向中心鎮、中心村集聚。

對經批準確認的新村規劃用地涉及土地利用規劃調整的，由國土部門負責按規定調整村（鎮）土地利用總體規劃。建房地塊位于土地利用總體規劃有條件建設區的，可使用規劃“預借指標”，或在本鄉鎮范圍內的允許建設區等面積置換，進行規劃調整；土地利用總體規劃允許建設區范圍外400平方米以下使用非耕地的零星農民建房用地，縣國土部門可先行審批，待規劃修編和土地調查時調整完善。村莊規劃允許建設范圍內的土地（含自留地或承包耕地）均由村委會按照鄉鎮土地利用總體規劃和村莊規劃統一安排使用。

（三）改革農村宅基地審批制度。

按照“農戶申請、村級審查、鄉鎮審批、縣管轉用發證”模式，進一步深化農村宅基地審批制度改革，簡化審批程序，管理重心下移，保障農民建房及時落地。按照屬地管理原則，農村宅基地申請審核由縣國土部門委托鄉鎮政府所在國土資源所實施，審批由縣政府委托鄉鎮政府實施，并將審批情況報縣國土部門備案，同時在村集體經濟組織（或村委會）公布。縣國土部門應建立農村宅基地審批監管系統，并對鄉鎮政府審批實行全程監管、檢查，一旦出現審批秩序混亂、違法違規審批造成嚴重后果的，暫停該鄉鎮委托審批權，并追究責任。鄉鎮在審批時，應使用GPS初步確定四至方位，按照定量面積標準先行批準，待竣工驗收后再報備宅基地用地信息(需使用1:500國標測量圖件)。對歷史遺留未經批準但符合“一戶一宅”和“規定使用面積”宅基地，在符合土地利用總體規劃和相關政策并處理到位的前提下，可補辦用地審批手續。

農村村民申請宅基地應依法使用本村集體所有土地。因自然村向中心村、集鎮集中規劃建設農村村民住宅小區等客觀原因，需使用本集體經濟組織以外集體所有土地的，經本人申請，相關集體經濟組織協商同意，并報鄉鎮人民政府審核呈報縣人民政府批準后，可采用集體土地所有權置換或轉移戶籍等方式妥善辦理。

申請宅基地需使用同村其他村民承包地的，雙方可通過調整承包土地方式協商解決；調整不了的，經協商申請人可參照征地補償標準向提供方支付安置補償費用。

農村村民確因現有住宅不宜翻建利用或因實施村莊規劃、地質災害防治規劃等不能就地翻建，需易地申請宅基地的，應與所在村委會簽訂原宅基地處置合同，承諾限期內自行拆除地上建筑物，并把宅基地退還村委會重新安排使用。鄉鎮政府和縣國土部門負責舊宅基地拆除驗收（以拆平為準），并查處逾期不拆除、不歸還原宅基地的“一戶多宅”違法行為。拆除舊住宅后自行復墾為耕地的，經村委會同意該戶村民仍享有其經營使用權。在約定期限內未拆除交還的，村委會可無償收回，其地上附著物按照廢棄物處置。

宅基地申請使用土地涉及占用農用地、未利用地的，由縣政府單獨組件辦理農用地轉用等審批手續，其中使用城鄉建設用地增減掛鉤指標安排農民建房的，按照農村土地綜合整治項目管理模式組件報批。報批過程中涉及繳納新增費、耕地占用稅和落實占補平衡等義務應由宅基地申請使用人繳納或履行。

縣住建部門應根據各地農村村民風俗習慣、家庭人口結構、經濟生活水平等情況，設計戶型通用套圖，免費提供給申請建房戶選用，引導村民按圖施工、合理建房，切實保障新建住宅既美觀實用，又與自然環境協調和諧。

（四）切實維護宅基地上合法權益。

農村村民初次分配的宅基地，繼續實行規定面積內除繳交規定稅費和履行占補義務外無償取得，各村可根據實際試行有償選位；超標占用宅基地和一戶多宅的，超過部分參照國有土地使用權出讓方式實行有償使用；集體經濟組織成員因有償流轉或退還宅基地后符合條件再次申請的，可有償取得；非集體經濟組織成員通過繼承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地，實行有償使用；農戶可自愿有償退出宅基地。

宅基地可在本集體經濟組織內部通過出租、轉讓、入股等方式流轉，也可以通過約定年期、到期贖回的典賣形式實現用益物權。外來農戶經村集體經濟組織大部分村民同意可以承租宅基地。村莊內部退出的宅基地可由集體經濟組織按照市場價格回購，預留一定面積用于宅基地再分配，其余可以調整為集體經營性建設用地使用，實現宅基地財產性收益。

對具有旅游和文化傳承價值的傳統村落的宅基地，在符合規劃和保持原有建筑格局和風貌的前提下，村民可保持宅基地性質不變自用經營，也可由集體經濟組織回購原有宅基地轉為經營性建設用地后，依照“三舊”改造和“留用地”等相關政策和程序入市。

（五）強化農民建房用地計劃管理。

農村宅基地要按照嚴格管理、提高效率、便民利民的原則，加強計劃管理。各地農村宅基地建設規劃要按照“山邊、水邊、村邊”和“方便生產生活”原則，探索“坡地村鎮”方式，充分利用低丘緩坡地等資源。宅基地審批時要優先安排現有宅基地、村內空閑地、未利用地、低丘緩坡等非耕地，盡量不占耕地，禁止占用基本農田。

（六）整合資源，進一步改善農民住居環境。

各鄉鎮要加大以城鄉建設用地增減掛鉤試點為平臺的農村土地綜合整治工作力度，依據土地利用總體規劃和村莊建設規劃，結合實施下山脫貧工程、地質災害搬遷避險工程和新農村建設，撤并自然村、整治空心村、建設中心村，科學設置農村土地綜合整治項目建新區和拆舊區，推動村集體經濟組織盤活村內閑置地，優化土地利用結構和布局，促進農村宅基地節約集約利用和新農村建設。

（七）切實加強農民建房用地監管。

各鄉鎮政府、基層國土所及各村級組織要建立和落實農村宅基地管理共同責任機制，加強農民建房用地管理。對土地違法行為制止、組織查處不力，隱瞞不報、壓案不查，轄區內發生土地違法違規案件造成嚴重后果的，根據有關文件要求，嚴格責任追究，同時收回該鄉鎮農民建房供地委托審批。對新發生違法用地且未按規定時限拆除的行政村，下年度可不予受理該行政村農民建房用地審批。積極探索并推行拆舊建新宅基地審批機制，對未拆除舊房歸還原宅基地的，不予核發新建住房不動產權證。

（八）加強農村宅基地確權登記發證和檔案管理工作。

各地要按照相關規定，摸清宅基地底數，掌握宅基地使用現狀，妥善處理宅基地爭議，依法依規加快宅基地確權登記發證。建立健全宅基地檔案管理制度，做到變更一宗，登記一宗。積極建立農村宅基地動態管理信息系統，實現宅基地申請、審批、利用、查處信息上下連通、動態管理、公開查詢。

三、工作要求 

（一）加強組織領導。各鄉鎮要將農村宅基地管理納入新農村建設和耕地保護的重要工作內容，進一步落實耕地保護共同責任機制、節約集約用地共同責任機制和執法監察共同責任機制，進一步規范農村宅基地管理，努力破解農民建房難問題。

（二）落實工作責任。各鄉鎮政府對農村宅基地管理和農民建房工作負總責。各鄉鎮政府負責具體實施和管理，牽頭組織有關部門按照各自職責，開展土地聯合執法和綜合整治，有效遏制違法用地。縣國土、城鄉規劃建設管理部門要密切配合，切實履職，做好相關工作。

（三）完善工作機制。行政審批事項下放調整后，各鄉鎮政府要進一步研究制訂農村宅基地管理實施辦法，統一、規范審批流程，切實加強對下放審批權限事項的監督和考核檢查，發現問題，及時予以糾正。縣國土部門要制定統一的業務操作標準，規范放權事項的辦理規則、辦理流程，確保放權事項有序承接，進一步提升服務水平。各鄉鎮政府要制訂農村宅基地管理規定，切實加強農民建房用地審批管理，建立批前資格審查預公示、集體會審、審批結果公示、批后監管等制度。

（四）強化民主管理。要引導廣大農村建立健全農村土地民主管理制度、農民建房村級協商議事和村規民約，增強村民自治組織民主管理宅基地的主體意識和責任意識。進一步引導和鼓勵農戶參與宅基地分配、使用、管理和監督，提高宅基地管理工作的透明度，切實保障農戶的知情權、參與權和監督。

                          始興縣人民政府辦公室

                             2016年8月16日